RISCALDAMENTO - CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE - DIAGNOSI ENERGETICA

DIAGNOSI ENERGETICA IN BREVE...

La diagnosi energetica è l'insieme delle attività professionali atti ad individuare "lo stato di salute" di un sistema edificio-impianto. E' equiparabile, da un punto di vista medico, ad un completo check up comprensivo di una cartella medica completa ed esaustiva con indicazione esplicita della "terapia" consigliata, ovvero le cosiddette indicazioni per il miglioramento.

QUANDO E' RICHIESTA?

  • come prerequisito di una ristrutturazione con riqualificazione energetica di un sistema impianto
  • nel calcolo della componente fissa di spesa della contabilizzazione del calore come prescritto da UNI 10200 e dal DPR 59/09 (e anche dalle delibere Regione Lombardia e Regione Piemonte) per la ripartizione della quota millesimale.
  • come ausilio e prerequisito fondamentale di una successiva redazione di certificazione energetica (vedi capitolo Certificazione Energetica)

La fruizione di una seria diagnosi energetica aggiornata riduce notevolmente i costi della successiva certificazione energetica (vedi anche D.M. 26.06.2009, Linee Guida Nazionali per l'ACE negli edifici) quantunque eseguita da altro soggetto distinto dal professionista che ha redatto la diagnosi energetica precedentemente.

PARLANDO DI RISCALDAMENTO...

Le spese da affrontare quando ci si pone davanti ad un Bilancio Condominiale, fornito magari nella prima assemblea utile di condominio a vista di tutti i presenti per discuterne, rappresentano un ingente e rilevante onere per tutti i singoli occupanti.  Motivo per cui, sovente, le liti tra i Condomini per la ripartizione di tali spese sono all’ordine del giorno. La Tabella millesimale di Riscaldamento deve essere quindi elaborata con la massima cura dal Professionista incaricato, adottando scienza e coscienza durante le operazioni di calcolo, verificando la volumetria complessiva di ogni appartamento, la superficie radiante complessiva dei termosifoni di ogni unità immobiliare, oppure ancora, dalla potenza termica dichiarata dalle case costruttrici dei radiatori (schede tecniche). Rimane da calcolare il coefficiente “K” che tiene conto della distanza dell’unità immobiliare dalla caldaia.

La UNI 10200:2005, che si avvale dei risultati ottenuti nelle prove tecniche effettuate per l’elaborazione delle norme UNI 6514, ad oggi, è la Norma più consona da utilizzare. Una delle contestazioni più ricorrenti da parte dei condomini è la contabilizzazione (tecnologia per riparto delle spese a "consumo"), ma con la suddivisione delle spese così come sancita da quest'ultima Norma, nel caso in cui la "quota fissa" non sia determinata a priori con una votazione dell'Assemblea, ma venga "calcolata" stagione per stagione, questa contestazione non ha ragione di esistere! Se viene ben applicata la UNI 10200 del marzo 2005 nella ripartizione dei consumi, instaurando una quota fissa adeguata alle disuniformità tecniche ed "abitudinarie" o meglio con il calcolo della quota fissa stagione per stagione, non ci sarà aggravio di spesa. Scegliendo apparecchi conformi alle norme tecniche UNI EN c'è la massima garanzia per i consumatori. 

RIPARTIZIONE: CALCOLO

La ripartizione delle spese di riscaldamento avviene secondo la Norma UNI 10200:2005. I principi base sono due:

  1. una quota si paga a consumo di calore volontariamente prelevato dall'impianto
  2. una quota si paga a "millesimi di potenza installata" nell'allogio come disponibilità del "servizio riscaldamento"

Spesa totale di riscaldamento = Spesa a millesimi + Spesa a consumo

Spesa a millesimi = Spesa per la conduzione dell'impianto di riscaldamento + Spesa per il servizio di contabilizzazione + Eventuali quote di ammortamento per investimenti effettuati nell'impianto + Spese per le dispersioni energetiche dell'impianto (stime ricavate da diagnosi energetica)

Spesa a consumo = Spesa totale di riscaldamento - Spesa a millesimi

La spesa a consumo è ripartita tra i condomini secondo gli "scatti" rilevati dai ripartitori dei singoli alloggi, rispetto agli "scatti" dell'intero condominio. Quindi, la spesa individuale di riscaldamento imputata ad ogni condomino sarà cosi definita:

Spesa individuale di riscaldamento =  quota di Spesa a millesimi di potenza installata nell'alloggio + quota di Spesa a consumo in % degli scatti di alloggio.

 

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Geom. Bellone Rosario

 

Un po di Estimo...

ESTIMO

1) Che cos’è l’estimo - E’ un ramo dell’economia applicato alla stima

2) I tre concetti della stima - Il bene economico - Il prezzo - Il mercato

3) Cosa sono i beni - Sono beni tutto ciò che forma oggetto di diritto

4) In estimo come possono essere i beni 1) di diretto consumo : Alimenti Casa ecc… 2) strumentali : Macchine Materiali da costruzione ecc…

5) Cos’è il prezzo - E’ il valore di scambio con la moneta in genere. E’ un valore attribuito dal mercato a un bene

6) Cos’è il valore di stima - E’ il valore ipotetico emesso da un giudizio di un esperto

7) L’importo stimato è un valore o un prezzo - E’ un valore espresso in moneta

8) Cos’è il mercato - E’ l’insieme delle operazioni di scambio relative a un dato bene : tra beni e moneta e tra beni e beni

9) Quando il mercato è perfetto - Quando i venditori e compratori agiscono in un regime di libera concorrenza

10) Quando il mercato è stabile - Quando domanda e offerta coincidono

11) Cos’è la legge della domanda e dell’offerta - Quando il prezzo diminuisce la domanda aumenta e viceversa

12) Cos’è il regime di monopolio - Quando c’è un unico offerente

13) Cos’è una stima analitica - Non esiste più : consiste nello stimare un bene attraverso la capitalizzazione dei redditi dopo aver descritto il bene analiticamente e calcolato le rendite

14) Cos’è una stima comparativa o sommaria - Stimare un bene attraverso l’analisi di beni analoghi con prezzi noti

15) Cos’è un giudizio di stima - E’ un semplice parere sul valore dell’immobile

16) Come avviene la capitalizzazione del reddito - Valore = Rendita annua netta/Saggio di Capitalizzazione o di Interesse - Non è affidabile in quanto : - Non tiene conto della legge della domanda e dell’offerta - Non tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene - Il Saggio viene orientato dal perito per ottenere il più probabile valore di mercato

17) Cos’è il saggio di capitalizzazione - E’ il reddito d’uso del risparmio investito, in un anno

18) Stima a sito e cemento - Si applica quando si deve stimare un fabbricato fatiscente che sorge su un’area destinata ad area fabbricabile. Si esegue la stima delle opere occorrenti per la demolizione del fabbricato, per il trasporto in discarica dei rifiuti, la stima degli eventuali materiali di recupero e il valore del terreno attraverso una stima comparativa

19) Stima di area fabbricabile - Avviene in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla potenzialità e alla suscettività dell’area

20) Sono caratteristiche estrinseche - Luogo e ubicazione rispetto al centro - Vincoli del PRG - Vincoli giuridici o servitù che impediscano l’edificabilità Esistenza di strade, Fogne, Condotte Condizioni di mercato in zona Stato e Architettura dei fabbricati vicini, Presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria

21) Sono caratteristiche intrinseche - Natura del sottosuolo, Configurazione planimetrica ed estensione dell’area, Lunghezza del fronte strada e ampiezza, Esposizione in relazione all’edificabilità e coefficienti

22) Cos’è la potenzialità - E’ la possibilità non prevista né prevedibile dell’area in futuro di essere destinata a diverso uso di quello attuale

23) Cos’è la suscettività - E’ la possibilità dell’area di essere utilizzata a diversi scopi da quello principale

24) Stima dei fabbricati 1) Premessa : - Nome del perito e del committente - Motivo della stima - Data dei sopralluoghi 2) Descrizione : - Ubicazione - Confini - Struttura e Architettura - Estremi catastali, Servitù - Condizioni statiche e di uso e manutenzione … 3) Valutazione : - Metodo di stima adottato - Descrizione dei beni presi a confronto e dei quali si conosce il prezzo.

25) Stima dei danni prodotti da incendio - Valutazione dei materiali o manufatti recuperabili - Valutazione spese di demolizione e pulizia - Valutazione con computo metrico estimativo delle opere da eseguire - Se il fabbricato non è nuovo occorre valutarne il degrado da applicare ai valori delle opere eseguite per il ripristino - Valutazione danno mancato reddito per inutilizzo dell’immobile

26) Stima dell’usufrutto, di uso ed abitazione – elementi da prendere a base di calcolo - E’ richiesta per la stima del valore della nuda proprietà e quando il nudo proprietario voglia estinguere l’usufrutto.

27) Valore della nuda proprietà - Valore del bene libero da usufrutto – Valore dell’usufrutto

28) Formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto - Valore Usufrutto = Rendita annua netta x Qn-1 / RxQn Ra = Rendita ritraibile negli anni residui N = Durata dell’usufrutto Qn-1 / RxQn = Coeff. Finanziario di accumulazione iniziale di un’annualità posticipata R = Saggio di capitalizzazione = 5% (Interesse legale)

29) Perché oggi è inapplicabile l’uso della formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto - La rendita annua netta rimane un’incognita specie se il fabbricato è abitato - Il saggio di interesse causa equo canone è diverso rispetto al prezzo d’uso del risparmio. In questo caso il perito calcola il valore dell’immobile e in percentuale la rendita. Percentuale che usa come saggio di interesse

30) Per legge come si ricava oggi il valore del diritto di uso e abitazione - Si moltiplica il valore della piena proprietà per un saggio di interesse legale del 5% per un coefficiente corrispondente all’età del beneficiario

31) Cos’è l’arbitrato - E’ un istituto creato per risolvere controversie senza ricorrere alle vie legali

32) In quale documento viene riportato l’obbligo di ricorso all’arbitrato - Nel capitolato speciale d’appalto allegato al contratto

33) Quanti possono essere gli arbitri - Devono sempre essere in numero dispari.

34) Chi stabilisce il compenso spettante agli arbitri - Gli arbitri e stabiliscono anche in che misura vengono addebitati

35) Come si chiama la scrittura con la quale vengono designati gli arbitri e vengono esposti i quesiti ai quali gli arbitri devono rispondere - Compromesso arbitrale o Clausola Compromissoria

36) Come si chiama la sentenza emessa dagli arbitri - Lodo Arbitrale

37) E’ vincolante per le parti il lodo arbitrale - Sì e si impegnano ad accettare la sentenza

38) Nel caso di nomina di 3 arbitri, chi funge da presidente del collegio arbitrale - Quello nominato dagli arbitri di parte

39) Chi è il consulente tecnico di parte - E’ il consulente nominato dalle parti che verrà convocato dal CTU per conoscere il suo parere

40) Chi è il CTU, da chi viene nominato e in quale caso - E’ il Consulente Tecnico d’Ufficio e viene nominato dal Giudice in caso di bisogno di una perizia tecnica

41) Quali sono i tecnici che possono espletare di massima l’incarico di CTU - Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Medici ecc…

42) Quali sono le condizioni per essere ammessi all’elenco dei consulenti del giudice - Buona condotta e Iscrizione all’ Albo

43) Cos’è la perizia giurata – dove si presta giuramento - Si presta giuramento presso la cancelleria del tribunale

44) Cos’è l’enfiteusi - E’ un diritto reale di godimento a favore del concessionario di un fondo, che rimane di proprietà del concedente. Il concessionario ha l'obbligo di pagare un canone e di eseguire migliorie; le imposte che gravano sul fondo, a differenza dei contratti di affitto, sono a suo carico.

 45) Come si stima il valore dell’enfiteusi - Se sono già trascorsi 20 anni Valore = Valore di Mercato – Prezzo di Affrancazione – Spese di Riscatto

46) Cos’è l’affrancazione - L'affrancazione rappresenta la possibilità dell'enfiteuta di diventare proprietario del fondo pagando al nudo proprietario una somma detta prezzo d'affrancazione. 

 

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Geom. Bellone Rosario 

 

Un po di Diritto...

DIRITTO

1) Cosa sono i beni - Sono beni tutto ciò che forma oggetto di diritto

2) Come si distinguono i beni: Immobili - Sono tutti quei beni che naturalmente o artificialmente sono ancorati al terreno. Mobili - Tutti gli altri beni

3) Cosa sono le pertinenze - Sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa

4) Come si dividono i frutti di un bene - Frutti Naturali : provengono direttamente dalla cosa che vi concorra o no l’opera dell’uomo - Frutti Civili : si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento, interessi e rendite

5) Cos’è il demanio pubblico - E’ il complesso dei beni di proprietà dello Stato

CONDOMINIO

6) Condominio: E’ un fabbricato con parti in proprietà esclusiva e parti in comune - quando l’amministrazione? Quando i condomini sono + di 4 - cosa sono i millesimi? Esprimono il valore di mercato delle singole unità immobiliari - Proprietà estensiva ultimo piano o lastrico solare : La ripartizione delle spese avviene per 1/3 a carico dei condomini che hanno in uso il lastrico e per 2/3 agli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura) - Millesimi scale ed ascensore : Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per 50% in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altro 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo - Millesimi riscaldamento : in base alla superficie radiante - Quando l’obbligo di regolamento? Quando il numero dei condomini è superiore a 10

7) Compiti dell’amministratore - Esegue le delibere dell’assemblea - Fa rispettare il regolamento - Disciplina l’uso delle cose comuni - Riscuote i contributi e paga le spese - Fa eseguire i lavori di manutenzione - Rende conto della sua gestione (Rendiconto)

PROPRIETA’

8) Cos’è la proprietà - E’ il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti di legge

9) Modi di acquisto della proprietà - Occupazione e invenzione : per cose mobili che non sono di proprietà di alcuno - Accessione : un fondo si allarga a spese del fondo che si trova sulla sponda opposta - Alluvione : allargamento impercettibilmente - Avulsione : distacco consistente di terreno - Specificazione : quando utilizzando una cosa altrui se ne produce un’altra - Usucapione : per un utilizzo di almeno 20 anni - Espropriazione : per fini di pubblica utilità - Effetto di contratti -

10) Denuncia di nuova opera - Nel caso in cui il proprietario tema in un danno causato dalla nuova opera purchè l’opera non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio

11) Denuncia di danno temuto - Nel caso in cui il proprietario tema in un danno causato da edificio, albero o altra cosa che sovrasti la sua proprietà. L’autorità fissa un indennizzo per i possibili danni

DISTANZE e PARTICOLARITA’

12) Distanza dal confine - Dipende dal Regolamento Edilizio : Lissone 5 metri

13) Comunione forzosa di un muro - Di confine : va richiesta per tutta l’estensione della proprietà pagando il 50% del valore del muro e del suolo - Non di confine : quando il muro si trova a una distanza minore di 1,5 metri il vicino chiede la comunione solo per costruire in appoggio al muro pagando il valore di metà del muro e il terreno occupato

14) Costruzione in aderenza - Si può senza chiedere la comunione del muro di confine senza appoggiarsi all’edificio esistente

15) Muri di cinta - Un qualsiasi muro isolato che non superi i 3 metri di altezza. Quando è sul confine può essere reso comune purchè al di là non ci sia un edificio a distanza < 3 metri dal confine

16) Edifici non soggetti ad obblighi di distanza - Gli edifici appartenenti al Demanio, quelli di interesse storico artistico

 17) Presunzione sul muro divisorio - Di comunione : Comune fino alla sommità - Di proprietà : In ragione del piovente, del cornicione sporgente

18) Riparazione del muro comune : Al 50%

19) Abbattimento di edificio appoggiato al muro comune - Il proprietario che vuole atterrare un edificio può farlo ma deve ripristinare la facciata

20) Innesto di travi sul muro comune - Si può superare di cm. 5 il muro di confine ma buona norma è non superare la metà del muro nel caso il vicino voglia a sua volta appoggiarsi

21) Costruzione del muro di confine - Ciascuno può costringere il vicino a contribuire al 50% nella spesa di costruzione.

22) Distanza dal confine di pozzi, cisterne, canali, fossi, alberi e siepi - Pozzi e Cisterne 2 metri - Fossi e Canali uguale alla loro profondità - Alberi e Siepi : Piante alto fusto 1 mt. Piante fino a 2,5 mt., 50 cm dal confine. Siepi 50 cm

23) Come si misura la distanza degli alberi dal confine - Si misura alla base esterna del tronco nel tempo della piantagione

24) Devono essere abbattuti gli alberi non a distanza legale - Il vicino può pretendere che siano abbattuti

25) Rami di alberi che si protendono sulla proprietà confinante - Il vicino può pretendere che vengano tagliati. Le radici può tagliarle egli stesso

26) Fossi sul confine – in quale caso sono comuni e in quale di proprietà - Comuni : presumibilmente quando sono sul confine - Proprietà : appartiene al proprietario che se ne serve per gli scoli o lo spurgo della terra

27) Luci e vedute – distanze dai confini - Luci : Le aperture che servono solo a dare luce e aria e non permettono l’affaccio. Devono avere il lato minore a mt. 2,50 dal pavimento al P.T. e mt. 2 agli altri piani. Devono avere una grata fissa con maglie max di 3 cm²  - Vedute : Le aperture che permettono l’affaccio. Distanza dal confine: - Dirette max mt. 1,50 - Oblique e Laterali max mt. 0,75

28) Distanza dei balconi dal confine - Mt. 1,50 tra il confine e la linea esteriore dell’opera

29) Cos’è lo stillicidio - E’ il cadere dell’ acqua piovana o di scioglimento di neve da tetti e terrazzi sul fondo vicino

30) Diritto di superficie - Il proprietario ha diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà

CONTRATTO

31) Cos’è il contratto - Accordo per costituire, regolare, estinguere un rapporto giuridico patrimoniale

32) Quando è valido - La parti devono essere capaci di agire - Non ci sia violenza, errore o dolo - Che la causa e l’oggetto siano leciti - Che sia scritto

33) Tipi di contratto - A titolo gratuito o oneroso : - Gratuito : Uno solo si procura un vantaggio patrimoniale : Donazione - Oneroso : Entrambi traggono un vantaggio patrimoniale : Compravendita - Unilaterali o bilaterali - Unilaterali : La prestazione è obbligatoria per uno solo : Testamento - Bilaterali : La prestazione è obbligatoria per entrambi : Compravendita - Consensuali o reali - Consensuale : Per la validità è sufficiente il consenso delle parti - Reale : Per la validità è necessario il trasferimento della cosa

34) Cos’è la Compravendita - E’ il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto mediante il corrispettivo di un prezzo costituito per la maggior parte in denaro

35) Obblighi dei contraenti - Compratore : Pagare il prezzo Venditore : Consegnare la cosa, Garantire il compratore dalla Evizione e dai Vizi

36) Evizione e Vizi Evizione : quando il compratore viene privato della cosa in seguito a rivendicazione da parte di un terzo che abbia dimostrato di esserne il proprietario - Vizi : difetti che rendono la cosa non idonea all’uso e ne diminuiscono il valore

37) Vendita di immobili - A corpo : vendita con un prezzo in relazione al corpo dell’immobile. A misura : vendita con un prezzo unitario

38) Comunione - Quando la proprietà spetta a più persone

 39) Cos’è la Permuta - E’ un contratto nel quale si trasferisce una cosa mediante il corrispettivo di un’altra cosa

40) Servitù prediali coattive - Sono diritti reali di godimento inerente a un fondo che grava su un altro fondo. Va corrisposto un indennizzo al proprietario del fondo gravato da servitù

41) Come si costituiscono - contratto: liberamente fra le parti - usucapione - destinazione del padre di famiglia nella divisione ereditaria - disposizione di legge: una sentenza giudiziaria o un provvedimento amministrativo

SUCCESSIONE

42) Cos’è la successione - E’ un modo di acquisto della proprietà e di trasmissione di diritti da una persona all’altra

43) Come può essere la successione - Testamentaria per volontà dell’uomo Legittima per legge

44) Cos’è la delazione di eredità - E’ l’accettazione dell’eredità

45) Cos’è il testamento - E’ un negozio giuridico in forma scritta unilaterale e revocabile fino a che è in vita l’autore

46) Chi non può fare testamento - I minorenni, gli interdetti per infermità mentale, chi è incapace di intendere e volere

47) Esistono testamenti speciali - Quelli redatti in particolari situazioni di emergenza : in mare, in volo, in un luoghi di guerra

48) Cos’è la quota legittima e disponibile - Legittima quella spettante per legge agli eredi: coniuge, figli legittimi e naturali, ascendenti legittimi Disponibile quella restante che va data a piacere del testatore

49) Cos’è l’esecutore testamentario - E’ colui che nominato dal testatore cura le ultime volontà del defunto: amministrazione dei beni, formazione delle quote e rispondono penalmente del proprio operato. Non gli spetta un compenso ma solo il rimborso delle spese

50) Cos’è l’asse ereditario - E’ l’insieme dei beni del defunto e si ottiene sommando il valore dei beni detraendo debiti e sommando il valore delle donazioni fatte in vita

51) Quando si valutano i beni ? Alla data di apertura della successione

52) Cos’è la collazione - E’ un’operazione preliminare che consiste nell’obbligo imposto agli eredi di conferire alla massa ereditaria tutti i beni donati in vita

53) Quote di Diritto e di Fatto - Diritto : Assegnazione del patrimonio agli aventi diritto - Fatto : Assegnazione fisica dei beni agli eredi

54) Imposta di successione - Sono dovute le imposte ipotecarie e catastali, nella misura rispettivamente del 2% e dell'1% del valore lordo dei beni e dei diritti immobiliari

USUFRUTTO USO ABITAZIONE LOCAZIONE ENFITEUSI

 55) Usufrutto – modo di costituzione – durata - E’ un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei redditi, di proprietà altrui - Si acquista per usucapione. Non può superare la vita dell’usufruttuario

56) Usufrutto a favore di persone giuridiche – durata : 30 anni

57) Uso e Abitazione - Diritto a usare la cosa tenendo i frutti. Abitare una casa nei limiti dei bisogni della famiglia. Obblighi : - Pagare i tributi - Manutenzione ordinaria

58) Locazione - E’ un contratto con cui una parte si obbliga a far godere l’altra di una cosa per un certo tempo versando un corrispettivo o in denaro o in cambio di una prestazione diversa

59) Durata della Locazione - Non può superare i 30 anni.

60) Obblighi del Locatore e del Conduttore - Locatore : consegna della cosa al conduttore in buono stato, - risarcimento dei danni per vizi Conduttore : - utilizzare la cosa secondo la diligenza del buon padre di famiglia, - spese di ordinaria manutenzione e rispondere dei danni, - pagare il corrispettivo, - riconsegnare la cosa nello stato in cui l’ebbe in consegna

61) Enfiteusi - E’ un diritto reale di godimento a favore del concessionario di un fondo, che rimane di proprietà del concedente. Il concessionario ha l'obbligo di: - pagare un canone - eseguire migliorie - pagare le imposte che gravano sul fondo .

 

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Geom. Bellone Rosario